不動産売却時の媒介契約の種類について｜一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いとは

不動産を売却する際には、不動産会社と「媒介契約」を締結する必要があります。媒介契約には主に一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴やメリット・デメリットが異なります。

どの媒介契約を選ぶかによって売却活動の進め方が変わってくるため、仕組みを正しく理解しておくことが重要です。この記事では、媒介契約の基礎知識をはじめ、媒介契約の種類による違いや選び方のポイント、よくあるトラブルについて分かりやすく解説します。

そもそも媒介契約とは何か

不動産を売却する際に、売主と買主をつなぐ役割を担うのが不動産会社です。売主と不動産会社が媒介契約を締結することで、不動産会社は不動産の売却活動を開始することができます。媒介契約は売却活動をどのように進めていくかを決める重要な契約となるため、媒介契約についてしっかり理解しておきましょう。

媒介契約の基本的な役割

媒介契約の基本的な役割は、売主と買主をスムーズにつなぐために、不動産会社に売却活動を正式に依頼することです。媒介契約を結ぶことで、不動産会社はレインズへの登録や広告活動、購入希望者の紹介や物件の内覧など、不動産売却に必要な一連のサポートを行えるようになります。

媒介契約を締結しなければ不動産会社は売却活動を公式に進めることができないため、「どの不動産会社に任せ、どの媒介契約の種類を選ぶか」を決めるのが不動産売却の第一歩となります。

媒介契約で定める主な内容

媒介契約を締結する際には、さまざまな内容についてルールを定めることになります。代表的な内容としては、売却を依頼する期間（通常3か月以内）、売却価格や条件、広告掲載の方法、報酬となる仲介手数料の上限、契約解除の条件や報告頻度などが挙げられます。

こうしたルールを明確にしておくことは、後々のトラブルを防ぐことにもつながります。媒介契約で定めた内容は、契約期間満了までは変更できない場合も多いため、内容をしっかり把握しておくことが重要です。

媒介と仲介の違い

不動産売却に関しては「媒介」と「仲介」という言葉がよく使われますが、初めて不動産売却を行う人にとっては馴染みがなく、困惑してしまう可能性があるためここで解説しておきます。

結論からお伝えすると、媒介と仲介に大きな違いはありません。媒介・仲介ともに売主と買主の間に立って契約を成立させるために行う活動全般を指しますが、仲介は売買契約の成立を取り持つ行為自体を指し、実務や一般会話でよく使われます。媒介は法律上の正式な用語であり、宅建業法では一貫して「媒介」と表現されます。

媒介契約の種類と特徴

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴があります。媒介契約の種類によっては、複数社に売却依頼が出来たり、不動産会社に依頼しつつ自分でも買主を探すことが出来たりするので、自分に合った媒介契約を選ぶようにしましょう。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社への売却依頼	〇	×	×
自己発見取引	〇	〇	〇
業務の報告義務	なし	2週間に1回	1週間に1回
レインズへの登録義務	なし	7営業日以内	5営業日以内
契約の有効期限	なし	3か月	3か月

媒介契約ごとの違いを表にまとめると上記のようになります。なお、レインズとは、宅建業者だけが利用できるネットワークシステムのことを指します。物件情報をレインズに登録することで、全国の宅建業者が物件情報を閲覧できるようになり、広告や販売に協力してくれるようになる便利なシステムです。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約形態です。1社だけに絞らず複数社へ依頼できるため、より多くの不動産会社に直接依頼して買主を探せるのが大きな特徴です。また、売主自身が直接買主を見つけて契約を成立させることができるなど、売主の自由度が高い媒介契約といえます。

一方で不動産会社に対する制約も少なく、レインズへの登録義務や業務の報告義務が課せられないため、「本当に売却活動してくれてるの？」と不安になる場面もあるかもしれません。また、1社あたりの担当営業のモチベーションが下がりやすく、積極的な販売活動が期待しにくいというデメリットもあります。

複数社の担当営業と売主自身で直接対応する必要があり、情報管理や電話対応に煩わしさを感じる売主も少なくありません。その場合は、あとから専任媒介契約に切り替えることもできるため、一般媒介契約を依頼した先で最も信頼できる会社に絞って、専任媒介契約を締結することを検討するのがよいでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社の不動産会社にのみ売却を依頼する媒介契約です。複数の不動産会社に重ねて依頼することはできませんが、売主自身が買主を見つけることは可能です。レインズへの登録が義務付けられており、媒介契約締結日から7営業日以内に登録をする必要があります。

2週間に1回は売却活動の報告を行う必要があるため、販売状況が把握しやすく、担当者とのコミュニケーションも密になりやすい一方で、依頼先を1社に限定するため、売却を依頼した不動産会社がレインズへの登録を怠ったり、熱心に販売活動をしないと、どんなに良い物件でも成立できる可能性が下がってしまいます。

ひと言で不動産会社と言っても、賃貸仲介に強い会社や管理業に特化している会社など千差万別なため、「地元で有名な会社だから」などの安易な理由で決めず、「不動産売却に対してどのような体制を整えているか」を確認し、信頼できる不動産会社に売却を依頼することが重要です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、3つの契約形態の中で最も不動産会社と売主双方に縛りを設ける媒介契約といえます。売主は売却を依頼する不動産会社を一社に絞る必要があるうえ、売主自身で買主を見つけて直接契約することもできません。すべての取引を依頼した不動産会社を通じて行う必要があります。

ただし、不動産会社に対しても責任を強いる媒介契約であり、レインズへの登録は媒介契約日から5日以内、売却活動の報告も1週間に1回以上行うことが義務付けられています。信頼できる不動産会社を見つけ、売却活動を一任したい場合に専属専任媒介契約は適しているといえるでしょう。

自分に合った媒介契約を選ぶ基準

不動産売却を成功させるためには、契約形態を正しく理解するだけでなく、自分の状況や目的に合った媒介契約を選ぶことが大切です。どの契約が最適かは、売主の状況や要望によって異なります。ここでは、よくあるケースごとに、どの媒介契約が適しているのかを見ていきましょう。

信頼できる不動産会社が見つからない

まだ信頼できる不動産会社が見つからない場合は、「一般媒介契約」から始めるのがおすすめです。複数の不動産会社に同時に依頼できるため、それぞれの対応力や販売戦略を比較しながら、自分に合う会社を見極めることができます。
ただし、複数社と同時にやりとりする必要があるため、情報管理や進捗確認にやや手間がかかる点には注意が必要です。

一般媒介で良い営業担当に出会えたら、後に専任媒介契約へ切り替えるのも一つの手です。専任契約にすることで担当者のモチベーションが高まり、販売活動により力を入れてもらえる傾向があります。信頼できる会社を見つける「お試し期間」として、一般媒介をうまく活用しましょう。

多くの不動産会社とやりとりしたくない

複数の不動産会社と連絡を取り合うのが負担に感じる場合は、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」が向いています。1社に絞って依頼するため、連絡窓口が一本化され、やりとりがスムーズになります。

一般媒介契約で売却活動を行うと、レインズやポータルサイトを見た別の不動産会社から「当社とも一般媒介契約を結んでほしい」といった旨の営業が頻繁に訪れます。郵便ポストにDMが投函されるだけでなく、直接訪問してくる営業も多く存在しており、対応に煩わしさを感じる人も多いでしょう。報告義務もないため、日々の進捗確認も売主自身が複数の不動産会社に行う必要があります。そのような行動が面倒な人は、一般媒介契約以外の種類を選ぶようにしましょう。

自分自身でも買主を見つけたい

知人や身近なつながりの中で買主を探したい場合や、自分でも積極的に売却活動を行いたい場合は、「一般媒介契約」か「専任媒介契約」が最適です。自分で買主を見つけた際は不動産会社を通さず直接契約が可能で、仲介手数料も不要になります。

専属専任媒介契約では売主が直接契約を行うことが禁止されているため、自分で買主と直接契約することはできません。「知り合いに売る可能性がある」「自分でもSNSなどで告知したい」といった場合は、一般媒介または専任媒介を選ぶと良いでしょう。

近隣住民に知られず売却したい

近隣住民に知られず内密に売却活動を行いたい場合は「一般媒介契約」が適しています。専任媒介契約または専属専任媒介契約ではレインズへの登録義務があるため、レインズを見た複数の不動産会社が物件確認のために現地を訪れ、近隣住民が家を売りに出していることに気付く可能性が高くなります。

一般媒介契約はレインズへの登録義務がないため、「レインズやポータルサイトに掲載せず、内密で売却活動をして欲しい」といった意向を伝えることで、近隣住民に知られる売却活動を行うことができます。ただし、レインズやポータルサイトに掲載しないと、十分な販売活動を行うことができないため、希望価格で売却できる可能性が下がる点に注意が必要です。

不動産を業者買取で売却したい

「できるだけ早く現金化したい」「相続物件を整理したい」等の理由で、不動産を業者買取で売却したい場合には、「一般媒介契約」がおすすめです。最近では、インターネットで不動産買取を行っている会社を調べることができるため、自分で直接問い合わせするのも良い方法です。

ただし、あまり多くの不動産会社に情報を回しすぎると、買取を依頼された不動産会社も「どうせ細かく調べても希望価格で購入は出来ないだろう…」と考え、積極的に査定を行わなくなる可能性があります。

不動産業界では、不動産買取を行う際に「信頼できる情報元かどうか」を重視するため、普段ほとんど付き合いのない不動産会社からの案件は安めに査定してしまう傾向にあります。不動産会社に業者買取での売却を依頼する場合は、その会社が普段から業者買取の取引を行っているかを見極めることが重要といえます。

媒介契約でよくあるトラブルQ&A

媒介契約を巡って、契約内容や不動産会社との認識の違いによって思わぬトラブルに発展することがあります。ここでは、媒介契約で実際によくあるトラブルや疑問点をQ&A形式で分かりやすく解説します。

契約期間中に別の業者に媒介契約を切り替えたい

媒介契約を結んだあとに「思ったより対応が遅い」「他社の方が信頼できそう」と感じることは珍しくありません。しかし、契約期間中に別の不動産会社へ依頼を切り替えるには注意が必要です。

一般媒介契約であれば複数社に依頼できるため、新たに別の会社と媒介契約を結ぶことが可能です。一方で、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、契約期間中は他の会社へ依頼できません。契約期間は原則3か月以内と定められているため、契約が満了するまで待ち、その後別会社と新たに契約するのが基本的な流れとなります。

ただし、不動産会社の仕事ぶりに納得できず、どうしても途中で切り替えたい場合は、依頼先の不動産会社に事情を説明し、双方合意のうえで媒介契約を解除することは可能です。理由もなく媒介契約を解除するのはルール違反となるため、感じている不満点をしっかりと伝え、穏便に話を進めるよう心がけましょう。

案内してもらった業者を介さず買主と直接契約したい

一般媒介契約や専任媒介契約では、不動産会社を介さずに買主と直接契約を行うことは認められていますが、不動産会社から紹介してもらった買主と直接契約することは明らかなルール違反となり、仲介手数料の支払い義務が生じる可能性があります。

買主と直接契約すれば不動産会社に仲介手数料を支払う必要がないため、取引価格によっては高額な手数料を節約することができます。しかし、それはあくまで自分で買主を見つけた場合に限ります。

不動産会社としても必死に広告や営業活動を行い、やっとの思いで買主を見つけたのに、契約目前になって売主にそっぽを向かれてしまっては納得いかないでしょう。意図的に不動産会社を排除することは民法の規定に反する可能性もあるため、誠実な対応を心がけることが重要です。

案内してもらった業者と別の業者を介して契約したい

不動産会社から買主を案内してもらった後、同じ買主であるにもかかわらず別の不動産会社経由で契約を進めたいというケースもあります。例えば、「別の会社の方が仲介手数料が安い」「営業担当者の対応が気に入らない」などの理由が挙げられますが、最初に案内を行った業者が物件を紹介した事実がある以上、後から別業者を通じて契約を行うと仲介手数料の支払いを巡ってトラブルになる可能性があります。

媒介契約は成約報酬型のため、どんなに広告や営業活動を行っていても、成約に至らなければ一切報酬を受け取ることはできません。そのため不動産会社も簡単に引き下がることができず、最悪の場合は裁判に発展する可能性も考えられます。トラブルを未然に防ぐために、事前に報酬額や担当者との相性を確認しておきましょう。一般媒介契約の場合は、依頼先が多いほど混乱しやすいため、どの業者に案内してもらったかを記録しておくなどの工夫が必要です。

媒介契約を交わしていない業者を介して契約したい

媒介契約を結んでいない不動産会社が買主を紹介してきた場合でも、すぐに売買契約を締結することはできません。原則として不動産会社が仲介業務を行うには、売主との媒介契約の締結が必要です。媒介契約を交わさないまま売買契約を行うと、宅地建物取引業法に抵触するおそれがあります。

もし別の業者が良い買主を紹介してくれた場合は、その業者と新たに媒介契約を結ぶ必要があります。現契約が一般媒介契約の場合はすぐに契約することができますが、現契約が専任媒介契約または専属専任媒介契約の場合は、契約期間中に別業者と媒介契約を結ぶことができないため、契約満了を待ってから新たに契約する必要があります。

媒介契約解除後に広告費などを実費請求された

媒介契約を解除した後に、不動産会社から広告費を実費で請求される場合がありますが、媒介契約書に広告費や違約金についての記載がない場合は支払いを拒むことができます。ただし、売却活動を行うにあたり不動産会社経由で土地の測量を行っていたり、建物を解体していた場合には、当然ながらそれらに要した費用を支払う必要があります。

不動産取引は高額な金銭のやり取りが発生するため、事前に媒介契約書の内容をしっかり把握しておき、媒介契約の解除をめぐってトラブルに発展しないよう努めましょう。

大阪府・兵庫県での不動産売却は当社にお任せください

この記事では、媒介契約について解説しました。一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類は、依頼できる会社数、売主が直接相手方と契約できる可否、レインズ登録義務や報告頻度などが異なります。複数社比較や自由度を重視するなら一般媒介、営業窓口は統一したいが自分でも買主を探したいなら専任媒介、手厚い管理で確実に進めたいなら専属専任媒介を選ぶのが良いでしょう。

また、不動産売却において「どの不動産会社を選ぶのか」はとても重要なポイントです。自分の要望や物件特性に対して、不動産会社や営業担当の考え方が合っているかを考慮して選ぶようにしましょう。

当社では不動産売却の経験豊富なスタッフが、物件特性に応じた最適な売却プランをご提案致します。大阪市内だけでなく、大阪府・兵庫県の広域でご対応可能です。不動産売却をご検討の方はお気軽にご相談ください。