不動産の任意売却とは？競売との違い、メリット・デメリット、手続きの流れを詳しく解説

通常、住宅ローンを完済しなければマイホームを売却することができませんが、任意売却では金融機関から同意を得ることで、住宅ローンを完済しなくてもマイホームを売却することができるようになります。

病気や会社の倒産、リストラ等により収入が減少して住宅ローンの返済が難しくなってしまい、急遽マイホームを売却しなければならなくなったときに役立つ知識ですので、ぜひ理解しておきましょう。

この記事では、任意売却の基礎知識やメリット・デメリットをはじめ、任意売却について知っておいてほしいポイントを詳しく解説いたします。

任意売却とは？

任意売却とは、諸事情により住宅ローンの返済が難しくなった場合に、金融機関の同意を得て不動産を売却することです。通常の不動産売却と比べて、住宅ローンを完済しなくても売却できるのが大きな違いです。

任意売却には「抵当権」が大きく関わるため、まずは抵当権について理解しておきましょう。

抵当権とは

抵当権は、金融機関から住宅ローンを借り入れる際に、購入する不動産を担保にするために設定される権利のことです。抵当権が設定されている不動産は、住宅ローンの返済が困難になったときに金融機関が不動産を売却し、返済に充てられます。

抵当権と似た権利に「質権」がありますが、質権はモノ自体を預けるのに対し、抵当権は住宅ローンの返済が滞らない限りは自由に使い続けられるという点が異なります。

抵当権と不動産売却の関係性

不動産を売却する際は、基本的に住宅ローンを一括返済して抵当権を抹消しなければいけません。抵当権が付いている状態では、債務者が返済苦に陥った時点で抵当権を行使して売却されてしまうリスクがあるためです。

もし住宅ローン残高よりも安い価格でしか不動産を売却できない場合は、手持ち資金で差額分を補う必要がありますが、そもそも住宅ローンの返済苦に陥っている状態では、差額分を用意できない場合がほとんどです。

そのような場合に、金融機関から同意を得ることができれば、住宅ローンが残った状態でも不動産を売却することができます。しかし、任意売却ができないケースもあるのでしっかり押さえておきましょう。

任意売却ができないケース

不動産の売却には、不動産に登記されている権利関係が大きく関わってくるため、権利者の同意が得られない場合には任意売却ができません。具体的には以下のようなケースがあります。

任意売却は、住宅ローンの返済がなんとか出来ているうちは、金融機関が許可してくれないケースがほとんどです。また、仮に金融機関が許可してくれても、共有名義人や連帯保証人の同意がなければ所有権移転や抵当権の抹消ができないため、そもそも不動産を売却することができません。

税金を滞納していて役所に不動産を差し押さえられている場合は、勝手に売却することはできないため、滞納した税金を全額納付する必要があります。また、金融機関以外から借金をしていて、不動産に第二抵当権が設定されている場合には、2番抵当権者の同意を得なければなりません。これらの条件をクリアできない場合には、金融機関により抵当権が行使され、裁判所の許可が下りた時点で競売で強制的に売却されることになります。

任意売却と競売の違い

一般的に、任意売却と競売の違いを詳しく理解している人はそれほど多くはないでしょう。どちらも「売却後も住宅ローンが残る」という点は同じですが、任意売却と競売では大きな違いがいくつか存在しています。

ここからは、任意売却と競売の違いについて詳しく解説します。当事者にとっては、不動産売却後の暮らしに大きく影響する可能性もあるためしっかり理解しておきましょう。

競売とは

競売は、住宅ローンの支払いが滞った際に、金融機関（債権者）が抵当権を行使し、裁判所に対して競売の申し立てを行い、強制的に不動産を売却することをいいます。

裁判所が競売の申し立てを認可すると、対象となる不動産は差し押さえられて競売手続きが開始されます。競売によって不動産が落札されると、売却代金は自動的に返済に充てられ、居住者には退去命令が下されます。

売却価格は、裁判所による評価調査が行われたのち不動産価値が算出されますが、入札期間が定められていて、入札者の多くが転売目的の不動産会社であるため、任意売却よりも安くなる可能性が高くなります。

任意売却と競売の特徴を比較

売却価格が高くなるケースが多いことにくわえ、退去日や引っ越し費用などについても融通が利く場合があるため、可能であれば「任意売却を選んだ方が良い」といえます。任意売却と競売の比較表は以下のとおりです。

	任意売却	競売
売却主体	売主・金融機関	裁判所
売却方法	一般市場で売却	入札方式
売主の関与	金融機関と交渉しながら進行	強制的に進行する
プライバシー	保護される	公開される
退去日	強制撤去	融通が利く
買主の内覧	内覧できる	内覧できない
売却価格	相場価格とほぼ同額	相場価格より2、3割安い
引っ越し費用	金融機関と交渉可能	自己負担
残債への影響	残債が少なくなる	残債が多くなる

上記のように、競売は裁判所により強制的に執行されてしまうため、売主本人が売却に関与することができません。売却価格や期間、退去日など全て裁判所によって決められてしまうため、内容次第では売却後の生活を立て直すのが大変な状況に追い込まれてしまう可能性があります。

特に「不動産を売却してどれだけ残債を減らせるか」はとても重要なポイントです。売却手続き完了後に、金融機関と改めて毎月の返済額と返済期間を決めることになりますが、残債額が多いほど毎月の返済額が多くなり、返済期間も長くなってしまいます。残債額次第では、自己破産の検討も必要になってしまうため、高値での売却が見込める「任意売却」での売却を選択した方が良いといえるでしょう。

任意売却のメリット

任意売却と競売の違いを解説しましたが、ここからは任意売却のメリットをまとめ、詳しく解説していきたいと思います。任意売却のメリットは主に以下の5点が挙げられます。

競売よりも高く売却できる可能性が高い

競売は裁判所を通じて売却が進められるため限られた入札者しか参加できず、買主は主に投資家や業者に限られます。物件の内覧ができないことで、買主もリスクを回避するために入札価格を低めに設定する傾向にあり、市場価格より2〜3割安く落札されるケースが多くなります。

一方で任意売却は、通常の不動産売買と同じ一般市場で売却できるため、より適正な価格での売却が期待できます。残債務を減らすことにつながり、売却後の生活を立て直しやすくなります。

売主のプライバシーが守られる

競売は、物件情報や所有者の状況が公告としてインターネットや新聞に公開されるため、近隣住民や職場の知人にマイホームが競売にかけられていることを知られてしまう可能性があります。

任意売却の場合は、一般的な不動産売却と同じ方法で売却活動を進めることができ、周囲からは通常の売却活動に見えます。プライバシーを守りながら売却を進めることができるため、精神的負担を軽減できます。

退去日の融通が利く

競売の場合、裁判所を通じて強制的に物件が売却されるため、落札者の都合に合わせて短期間で退去を求められることが一般的です。そのため、十分な準備期間を設けてもらえないケースも少なくありません。

一方で任意売却は、金融機関や買主との交渉次第で退去のタイミングを調整できるため、売主の状況に合わせたスケジュールを組むことが可能です。売主にとって無理のないスケジュールで退去日を設定できるため、新しい住まい探しや引越し準備に十分な時間を確保できる可能性があります。

引っ越し費用を工面してもらえる

競売では強制的に立ち退きを迫られ、引っ越しにかかる費用も全て自分で用意しなければなりません。そのため、売主が引っ越し費用を確保できず、生活再建に大きな負担がかかる可能性が高くなります。

任意売却の場合は、金融機関等の債権者との交渉を通じて、物件の売却代金の中から「引っ越し代」として数十万円程度の費用負担を認めてもらえることがあります。もちろんすべてのケースで必ず受け取れるわけではありませんが、専門業者のサポートを受けながら交渉を行えば、引っ越し費用を工面してもらえるケースも少なくありません。

返済の負担を減らすことができる

競売の場合、売却価格が市場相場よりも安くなる可能性が高いため、残債が多く残る傾向にあるとともに、金融機関から残債の一括返済を求められるケースもあり、自己破産を選ばざるえない状況に追い込まれることも少なくありません。

一方、任意売却では市場相場とほぼ同額で不動産を売却できるため、残債務を大きく減らすことが期待できます。さらに金融機関との交渉次第では、残債については分割返済や減額の相談が可能になる場合もあるため、売主は無理のない返済計画を立てながら生活再建を進めることが可能です。

任意売却のデメリット

メリットの多い任意売却ですが、当然ながらデメリットも存在しています。任意売却を検討する際は、デメリットもしっかり理解しておくことが重要です。任意売却のデメリットは主に以下の5つが考えられます。

販売活動への協力が必要

任意売却を行う場合、通常の不動産売却と同じように購入希望者に物件を内覧してもらう必要があります。そのため、売主自身が販売活動に協力することが求められます。具体的には、内覧希望者が来る際の部屋の整理や掃除、日程調整などです。

任意売却はあくまで一般市場で売却するため、より良い条件で買主を見つけるためには売主の協力が不可欠です。部屋が散らかっていると印象が悪くなり、売却価格が下がる可能性もあるので、内覧日までにしっかりと整理・掃除を行うことが求められます。

売却できる時間が限られている

任意売却は、競売にかけられるまでの限られた時間で進める必要があります。通常、競売手続きは住宅ローンを滞納してから1年以内、早い場合には6カ月程度で競売にかけられるケースもあるため、その間に不動産会社への依頼、販売活動、買主探し、金融機関との交渉を終えなければなりません。時間的な余裕がない場合、希望する価格で売却できない可能性が高くなってしまいます。

特に買主が住宅ローンを利用するケースでは、審査や契約に時間がかかるケースが多いため、余裕を持った対応が必要です。任意売却は競売よりも高値で売れる可能性がある反面、売却期間が制限されるというデメリットがあるため、住宅ローンの返済を滞納し始めた時点で、早めに専門家へ相談することが重要です。

個人信用情報にブラックリスト登録される

任意売却は住宅ローンを滞納しなければ行うことが出来ませんが、住宅ローンの滞納が約3カ月続くと保証会社が債務者に代わり銀行に代位弁済を行います。代位弁済が行われることで債権が銀行から保証会社に異動し、個人信用情報に「異動情報」として登録されます。いわゆるブラックリストといわれるものです。

ブラックリストに登録されることで、任意売却後も約5〜7年程度は新たにローンを組んだり、クレジットカードを作ったりすることが難しくなります。競売にかけられた場合も同様ですが、任意売却を検討している人にとってはデメリットの一つといえるでしょう。

金融機関・不動産会社とのやり取りが必要

任意売却で不動産の売却を成功させるには、債権者である金融機関の同意を得ることが不可欠です。販売活動を行う不動産会社とのやり取りも必要になり、売主自身が主体的に行動する必要があります。

契約書類の確認や署名・押印、必要書類の準備、面談や説明への対応など多くの手続きが発生します。特に金融機関との交渉では、残債の取り扱いや返済条件について細かな調整が必要になるため、時間的にも精神的にも負担がかかるケースが少なくありません。任意売却は「不動産売却」と「債務整理」の両面の性質を持つため、任意売却に詳しい不動産会社や弁護士などの専門家のサポートを受けることが重要です。

共有名義人・連帯保証人の同意が必要

任意売却は、売主本人の判断で進められるわけではなく、不動産が夫婦や親族といった「共有名義」で登記されている場合や、住宅ローンに「連帯保証人」が設定されている場合には必ず全員の同意が必要となります。誰か一人でも反対すれば任意売却は成立しないため、競売にかけられてしまうことになります。

離婚や相続などで人間関係が複雑になっているケースでは、同意を得るまでに時間がかかり、任意売却での販売活動ができなくなるケースもあるため、事前に関係者に対してしっかりと説明しておくことが重要です。

任意売却の手続きの流れ

任意売却は主に以下の流れで行います。物件や返済状況、金融機関の対応等によって違いが生じることもあるので、専門家に相談しながら進めることをおすすめしますが、大まかな流れは理解しておきましょう。

①金融機関から督促状が届く

任意売却は、まず金融機関から督促状が届くところから始まります。住宅ローンの支払いが滞ると、債権者である金融機関から一定期間のうちに支払いを求める督促状が届きます。任意売却で不動産を売却する予定であれば、この督促状を放置する必要があります。

その後も放置を続けると、金融機関は保証会社より代位弁済を受けることになります。この時点で債務者は分割で返済する権利を失い、しばらくすると「期限の利益の喪失通知」が届きます。この通知が届いてから任意売却の申請が可能となります。

②不動産会社に相談依頼

「期限の利益の喪失通期」が届いた後は、すぐに不動産会社へ相談しましょう。時間をかけるほど競売開始までの時間が近くなり、任意売却の失敗リスクが高まります。また、任意売却には債権者との交渉や配分計画の作成など高度な専門知識が求められるため、任意売却に詳しい不動産会社を選ぶことが重要です。

不動産会社に相談する際は、住宅ローンの残債、延滞状況、滞納税金の有無、連帯保証人や共有名義の確認などを詳しく伝える必要があります。スムーズかつ生活な査定ができるように、家の図面などがあれば用意しておき、販売活動に積極的に協力しましょう。ただし、ご自身で調べ方が分からない場合は、悩んで時間をかけるよりもとりあえず不動産会社に相談した方が良いです。相談すれば調べ方等を詳しく教えてもらえるはずです。

③任意売却計画案の作成

金融機関に任意売却の許可を得るために、具体的な任意売却計画案が作成されます。計画内容には、想定される売却価格、販売方法、売却に伴う経費、金融機関への返済配分などが含まれます。滞納している固定資産税や管理費がある場合には、売却代金の中からどのように清算するかも計画に盛り込まれます。

計画案は売主の生活再建を前提として立てられるため、売却後の住み替えや新生活の準備も見据えた提案が行われます。任意売却の成功は、計画内容の正確さと実現性にかかっているといえるでしょう。

④金融機関（債権者）の許可取得

任意売却の計画案を作成し終えたら、不動産会社は金融機関（債権者）に対して任意売却の申請を行い、許可を得る必要があります。売却後の残債額次第では、任意売却の許可が得られない場合もあるため、金融機関との協議は慎重に行わなければなりません。

金融機関は「競売よりも高く回収できるか」「返済計画が合理的か」を判断基準とし、売却に同意するかどうかを決定します。最終的な売却価格や売却期間は債権者に決定権があるため、金融機関とは良好な関係を築けるよう誠心誠意対応することが重要です。

⑤任意売却の開始

金融機関から任意売却の許可を得た後は不動産会社と媒介契約を締結し、いよいよ任意売却の販売活動が開始されます。通常は1カ月～6か月の期間を要しますが、競売を避けるために少しでも早い売却を目指します。

一般的な不動産売却と同様、物件情報をチラシやポータルサイトに掲載して販売活動が行われます。多くのケースでは、家に住みながらの売却活動となるため、物件の内覧日には室内を念入りに清掃するなどして、買主候補者に良い印象を与えることも家を売却するためには重要なポイントです。

⑥売買契約の締結

購入希望者と売買条件の同意が得られたら、売主と買主の間で売買契約が締結されます。契約の流れは通常の不動産売却とほぼ同じですが、任意売却では売却代金の分配が重要なポイントとなります。契約書には売買価格、引渡し時期、代金の清算方法などを明記し、債権者の承認を得ながら進めることになります。

任意売却では、売却代金から住宅ローンの返済や滞納税金、管理費などが優先的に支払われ、残債がある場合は金融機関と別途協議することになります。債権者と最終的な合意を得られない可能性もあるため、契約内容には白紙解約の特約を設けておくのが一般的です。

⑦不動産の決済・引渡し

売買契約締結後、買主の住宅ローン手続きなどが完了するのを待ってから、決済・引き渡しが行われます。買主が利用する金融機関によって若干の違いはありますが、売買契約から1か月～2か月後に行うのが一般的です。引っ越しが必要な場合は、その間に引っ越しを済ませておきましょう。

決済日当日は、まず売主が司法書士に必要書類を提出した後に住宅ローンの融資が実行され、買主から売主に代金が支払われます。その後、売主から買主に物件の鍵が引き渡されたら取引完了です。決済日当日のうちに、司法書士が抵当権抹消登記や所有権移転登記を行います。

⑧新生活スタート

不動産取引が完了すると、いよいよ新生活のスタートです。任意売却後の残債の返済方法は金融機関により異なりますが、債権者との間で毎月の返済額や返済期間について相談し、無理のない範囲で返済していくことになります。毎月の生活費や新居の賃料等を加味し、生活の立て直しに支障をきたさない金額で返済計画を立てることが重要です。

任意売却と自己破産の関係

任意売却で不動産を売却しても、知人や消費者金融、カードローンなど多重債務を抱えている場合は、収入よりも支出が多くなってしまい、毎月の生活が立ち行かなくなる可能性があります。そのような場合に自己破産の検討が必要になります。ここからは、自己破産について詳しく解説していきます。

そもそも自己破産とは？

自己破産とは、借金の返済が不可能となった債務者が裁判所に申立てを行い、借金の支払い義務を免除してもらう法的な手続きのことを指します。個人の生活再建を目的とした救済制度であるため、自己破産が認められれば借金はゼロとなりますが、財産を自分で処分することが禁止されたり、手元に残せる資金は99万円以下に限られるなどの制限があります。

自己破産は「支払不能」の状態が前提となるため、任意整理や任意売却などの債務整理手段を用いてもなお返済の目処が立たない場合に選択されるケースが多いという特徴があります。

任意売却後に自己破産が必要なケース

任意売却によって住宅ローンの一部を返済できたとしても、売却価格が残債を下回る場合、ローン残高が全てなくなるわけではありません。例えば2,500万円のローン残高がある物件を2,000万円で任意売却した場合、500万円の債務は依然として残り、任意売却後も毎月少しずつ返済をしていかなければなりません。また、住宅ローン以外にも消費者金融やカードローンなど多重債務を抱えている場合は、そちらの借入分も同時に返済していく必要があります。

返済の見通しを立てられないときには自己破産を選択することで全ての債務を整理し、生活を立て直すことが可能です。任意売却は「返済の負担を軽減するための手段」、自己破産は「返済義務を免除するための制度」であるため、どうしても返済が難しい場合は自己破産を検討しましょう。

自己破産が認められない場合

自己破産は必ずしも全ての債務者に適用されるわけではなく、免責不許可事由に該当する場合は自己破産が認められないケースがあります。代表的な事例としては、財産を隠したり、借金の理由が浪費やギャンブルである場合、偏頗弁済（特定の債権者にだけ返済する行為）を行った場合などが挙げられます。

また、税金や養育費といった「非免責債権」は、自己破産しても支払い義務が残るため注意が必要です。横領や犯罪などの重大な過失による損害賠償なども非免責債権に該当します。自己破産が認められないケースは多岐に渡るため、弁護士等の専門家に相談しながら進めることが重要です。

任意売却は偏頗弁済に該当する？

偏頗弁済とは、自己破産の手続き前に特定の債権者にだけ優先的に返済を行うことを指し、自己破産が認められない原因となることがあります。「任意売却も偏頗弁済に該当するのでは？」と心配する人もいるかもしれませんが、任意売却は抵当権者に対して返済を行うため、基本的に偏頗弁済には該当しません。

金融機関や保証会社の合意を得て進めるため、正規の債務整理手段として認められています。ただし、売却代金の一部を抵当権者以外の債権者に充てたり、関係者の合意を得ずに独断で処分した場合は、偏頗弁済にあたる可能性があるので注意しましょう。

自己破産の簡単な流れ

自己破産の手続きは、まず弁護士に相談し借金の状況や財産の有無を整理するところから始まります。その後、裁判所へ破産申立書と必要書類を提出します。申立てが受理されると裁判所による審尋が行われ、破産手続き開始が決定されます。

財産が一定以上ある場合には「管財事件」として破産管財人が選任され、財産の換価や債権者への配当が進められます。財産がほとんどない場合は「同時廃止」となり、比較的スムーズに進行します。手続きにかかる期間は一般的に3か月から6か月程度ですが、ケースによっては1年以上かかることもあります。任意売却で不動産を売却している場合は、自己破産にかかる期間も短くなる傾向にあります。

任意売却を回避するための対策

ここまで任意売却について詳しく解説してきましたが、「何とかマイホームに住み続けたい…」と考えている人も多いでしょう。ここからは、任意売却を回避する対策をいくつかご紹介します。

余裕のある返済計画を立てる

マイホームを購入する際に無理のある返済計画を立ててしまうと、将来的に収入が減少したり予期せぬ支出が発生した際に返済苦に陥り、任意売却をせざるえない状況に追い込まれる可能性が高くなります。特に夫婦収入合算で住宅ローンを組んでいる場合、育児や親の介護などを理由に共働きが出来なくなり、世帯収入が半減するリスクがあるため注意が必要です。

大切なのは購入時点で自分や家族の将来設計を明確にし、ライフスタイルに余裕を持たせた計画を立てることです。教育費や老後資金といった将来の出費も考慮し、長期的な視点で資金計画を組みましょう。安定した返済を続けることこそが、マイホームに安心して住み続けるための第一歩となります。

家計簿アプリで収支を見える化する

住宅ローン返済を滞りなく続けるためには、日々の収支を正確に把握することが重要です。固定費や無駄な出費は意識しないとどんどん増えていってしまいます。最近では家計簿アプリを使うことで、銀行口座やクレジットカードと連携し、自動的に収入と支出を管理できるようになっています。

家計簿アプリを活用することで「食費が思った以上にかかっている」「サブスクサービスを複数契約している」など、改善点が分かりやすくなります。定期的に支出の見直しを行うことで毎月数千円〜数万円の節約につながるケースもあるため、毎月の収支を見える化することは重要です。

住宅ローンの見直しで金利を下げる

毎月のローン返済が苦しいと感じたときには、住宅ローンの借り換えや条件変更を申請し、金利を下げる努力をしてみましょう。特に金利が高い時期に契約したローンを長期間払い続けている場合、現在の低金利水準に合わせて借り換えることで、返済総額を大幅に減らせる可能性があります。

金利の見直しを適切に行えば毎月の返済負担を軽減し、任意売却を回避する大きな助けとなります。ただし、借り換えには諸費用が発生するため、十分にシミュレーションを行い、総合的にメリットがあるかどうかをしっかり確認することが大切です。

ローン期間の延長で負担を軽減する

住宅ローンの返済期間を延長することで、毎月の返済額を大きく減らせる可能性があります。例えば、残り20年の返済期間を30年に延長すれば、1回あたりの返済額は大幅に下がります。返済期間が延びれば利息の総額は増えますが、「今すぐ任意売却を避けて生活を安定させたい」という人にとっては有効な手段となり得ます。

金融機関も債務者が返済を継続できることを重視するため、収入状況や家計改善の見込みを示せば応じてもらえる可能性があります。ローン期間の延長は当面の資金繰りを安定させることができるため、生活再建の余裕を生み出す有効な手段といえます。

副業・アルバイトで収入を増やす

支出の見直しやローン条件の変更だけでは限界がある場合、収入を増やす努力をすることも重要です。副業やアルバイトを通じて月に数万円でも収入が増えれば、その分を住宅ローン返済に充てることができ、任意売却を回避する余地が広がります。

近年では在宅ワークやフリーランス案件、スキルを活かした副業など、選択肢は多様化しています。勤務先が副業を許可していない場合は難しいかもしれませんが、可能な場合は休日に短時間のアルバイトをするだけでも、家計のマイナス分を補える可能性があります。ただし、無理をして体調を崩して本業に支障をきたして本末転倒なので、自分のライフスタイルに合った範囲で取り組むことが大切です。

最後に：お一人で悩まず気軽にご相談ください

この記事では、任意売却について詳しく解説してきました。任意売却は、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、ローン残債が残っていても抵当権を抹消して不動産売却を可能にする手続きのことです。競売よりも高値での売却が期待でき、不動産売却後の生活再建をしやすくするメリットがある反面、通常の不動産売却と比べて手続きが複雑で、一般的な不動産会社では取り扱ってくれない場合があります。

当社では任意売却の経験が豊富なスタッフが親身になって対応いたします。任意売却は経済的に追い込まれている場合も多く、精神的に大きな負担がかかっているケースがほとんどです。任意売却を前提とするのではなく、一緒に最善の方法を模索していきたいと考えております。必要に応じて弁護士や司法書士と連携してご対応させていただきますので、住宅ローンの返済でお困りの際はお気軽にご相談ください。