建売住宅（分譲住宅）とは？購入時のデメリットと後悔しない為のチェックポイントを紹介
新築戸建ての購入を検討している人の中には「建売住宅と注文住宅どちらにしようかな…？」と悩みを抱えている人も多いのではないでしょうか？
新築戸建てには、主に建売住宅、売建住宅、注文住宅の3つの購入方法があり、それぞれに特徴があります。それぞれの特徴や違いを理解することで、自分に合った新築戸建てがどのようなものなのか明確にすることができます。
この記事では、建売住宅の特徴をはじめ、建売住宅のデメリットやメリットを解説するとともに、新築戸建てを購入して後悔しないためのチェックポイント等をご紹介します。これから新築戸建ての購入を検討している人はぜひ参考にしてください。
そもそも建売住宅（分譲住宅）とは？
新築戸建てを探している人にとって、建売住宅とは聞きなれた言葉だと思いますが、建売住宅の意味をきちんと理解している人はそれほど多くはないのではないでしょうか？
ここではまず、建売住宅の基本的な知識を身に付けましょう。建売住宅とはどのようなもので、注文住宅や売建住宅との違いはどこにあるのかを解説していきます。
建売住宅（分譲住宅）の基礎知識
建売住宅とは、不動産会社が「土地と建物をセットで販売する住宅」のことをいいます。販売タイミングによって建物が完成していない場合がありますが、いずれも建築確認申請後に販売されるため、「間取りが変更できない」といった特徴があります。
建築を始める前のタイミングで購入する場合には、不動産会社によっては壁紙やフローリングのカラーを選ばせてくれることもあるため、カラーを選びたい場合は不動産会社に相談してみましょう。
建売住宅と分譲住宅のいずれも、不動産会社が土地と建物をセットで販売する点は同じですが、大きい土地を複数区画に分筆して販売する場合を「分譲住宅」、一区画のみを販売する場合を「建売住宅」と使い分けられていることがあります。しかし、複数区画で販売されている物件も建売住宅と言われることもあるため、ほぼ同じ意味と考えてよいでしょう。
建売住宅と売建住宅の違い
建売住宅と似た言葉に「売建住宅」があります。建ててから売る建売住宅と比べて、売建住宅は「売ってから建てる」というのが大きな違いと言えます。
ポータルサイトやチラシなどで「土地価格○○○○万円、建物価格○○○○万円」といった表記がされている広告を見たことがあると思いますが、このような表記がされているのが売建住宅です。「建築条件付き土地」と言われることもありますが、どちらも同じ意味合いと思ってよいでしょう。
売建住宅は、まず土地の売買契約を交わした後、建物の建築請負契約を交わすのが一般的です。建築確認申請がまだ済んでいないため、間取りを自由に決められる「フリープラン」で販売されているケースが多くなります。
売建住宅では、土地の引き渡しを先に行う「土地先行決済」で進める場合と、先に建物を建ててから土地と建物を同時に引き渡す「同時決済」の2パターンがあります。
建売住宅と注文住宅の違い
注文住宅とは、自分があらかじめ所有している土地や新たに購入する土地に、自分で選んだハウスメーカーや工務店に設計・施工を依頼してマイホームを新築することをいいます。
建物の間取りや仕様はもちろんのこと、建物構造や建築資材の種類や材質まで選ぶことができるため、自分のこだわりを強く反映させることができます。自分の希望をハウスメーカーに伝えながら入念に打ち合わせを行っていくため、自分好みの家づくりを楽しめる反面、土地探しから入居まで時間がかかる傾向にあります。
最近では、様々なハウスメーカーが存在しているため、ローコスト住宅から高級志向のお家まで幅広く選択することができます。注文住宅は、建物にこだわりたい人に向いていると言えるでしょう。
建売住宅（分譲住宅）のデメリット
住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」によると、2020年に全国で建てられた新築住宅の割合は、建売住宅は19,691件、土地付き注文住宅は23,892件となっており、注文住宅の方が人気の高いことが伺えます。
売建住宅や注文住宅と比べて、建売住宅にはどのようなデメリットがあるのでしょうか？建売住宅のデメリットとして代表的なものを4つご紹介します。
自分のこだわりを反映できない
建売住宅は、販売時点ですでに間取りや仕様が決められているため、自分のこだわりを反映することができません。全てを自由に選ぶことができる注文住宅と比べると、自由度の低さは建売住宅の大きなデメリットと言えるでしょう。
運よく自分の希望にピッタリ合う間取りやデザインの建売住宅を見つけられる可能性もありますが、自分のこだわりが多くなる程、希望通りの物件を見つけることは難しくなってしまうでしょう。
購入後にリフォームで補うことはできますが、工事費用が必要になるため住宅予算が余計にかかってしまいます。マイホームに対するこだわりが強い人は、建売住宅では物足りなさを感じることもあるかもしれません。
同じような外観の家が多い
特に多区画の分譲地などでは、同じような外観の家が多くなる傾向にあります。多区画分譲地では、外壁や屋根材のメーカーを家ごとに変えることはしないため、どうしても似たような外観になってしまいます。
建売住宅では、個性的で奇抜なデザインの家を建てると売れ残る傾向にあるため、不動産会社も万人受けする住宅を建てるのが一般的です。家ごとに外壁や屋根材のメーカーや種類を変えると、コストが余分にかかってしまうため、分譲する不動産会社もそのようなことはしたがりません。
もちろん不動産会社によっては、競合他社との差別化を図るために敢えて個性的な住宅を建てている会社もありますが、注文住宅と比べるとやはり同じような外観の家が多い傾向にあります。
家の中を多くの人に見られている
建売住宅では、建物が完成した後の販売活動として、オープンハウスや現地内覧会を開催するのが一般的です。土日や祝日に「オープンハウス開催中」といった看板や幟を見たことがある人も多いでしょう。
オープンハウスを開催することで、物件の近くに住んでいる人が見に来るため、「不特定多数の人が入った家に住みたくない…」と感じたり、セキュリティ面を気にする人もいるかもしれません。
現地内覧会では、見学者との商談スペースとして机や椅子を設置するのが一般的ですが、その際にフローリングや壁に汚れやキズが付着する可能性もあるため、気になる人は事前に確認しておきましょう。
建築中の様子を見られない
建売住宅の多くがすでに完成しているため、建築前の土地の状態や工事中の様子を確認することができません。特に、建物の主要構造体である基礎・柱・梁・筋交いなどは、建物が完成してしまうと見ることができなくなります。
最近では、第三者機関による事前検査・中間検査・完了検査が徹底されているため、過度な心配は不要ですが、自分の目で工事の過程を確認したい人にとってはデメリットとなるでしょう。
不動産会社によっては、建築中の写真を残している場合もあるので、どうしても気になる人は不動産会社が保管している建築中の写真をもらうのも良いかもしれません。
購入して後悔しないためのチェックポイント
マイホームは一度買ってしまうとそう簡単には買い替えることができないため、事前に後悔しがちなポイントを理解し、購入を決める前にしっかりチェックしておくことが重要です。
ここからは、建売住宅を購入して後悔しがちなポイントを踏まえ、事前にチェックしておきたいポイントを8つほどご紹介していきます。
家具の配置や将来の生活も想定して間取りをチェックする
建売住宅を購入する際には、実際の生活を想定して間取りをチェックすることが重要です。実際に現地を内覧していても、家具を置いていない状態だと実際の生活をイメージしにくくなってしまいます。ソファーや食器棚を配置した時でも、十分な生活スペースが確保できているかを確認するようにしましょう。
又、生活スタイルは時間の経過によって変わります。特に出産や子供の自立、親の介護などで家族構成が変わることで生活スタイルを大きく変わり、それに伴ってマイホームに必要な生活スペースも異なってきます。
例えば、「子供が大きくなったら、大きな部屋を区切って子供部屋を増やす」、逆に「子供が自立したら子供部屋を繋げて夫婦用の大きな寝室を作る」等のように、変化する生活スタイルに対応できる間取りであるかをチェックするようにしましょう。
荷物の量に対して収納スペースが十分かチェックする
今自分が持っている荷物の量に対して十分な広さの収納スペースが確保されていないと、引っ越しに伴って荷物を処分する必要に迫られたり、荷物が収納スペースに収まりきらず散らかった印象を与えてしまいます。
クローゼットの寸法を把握し、今自分が持っている荷物が収まり切るかを事前に確認しておきましょう。万が一収まり切らない場合には、クローゼットに収納棚を設置して収納力を向上させる等の工夫が必要です。
クローゼット内にハンガーパイプや収納棚を設置するために、若干のオプション費用が必要になりますが、それほど高額な工事ではないため検討してみても良いかもしれません。
季節ごとの変化を見越して日照をチェックする
太陽の位置は季節ごとに異なり、夏は高く冬は低い位置にあるとされています。そのため、夏には各部屋に十分な日照が確保できていても、冬には太陽の光が当たらない可能性があります。
季節ごとの変化を見越した日射量を簡易的にでもシミュレーションしておくとともに、時間帯による日当たりの変化を確認するために朝・昼・夕方に現地に足を運んでチェックしておくようにしましょう。
ホームインスペクションで建物状況をチェックする
施工の品質をチェックしたいと思っても、初めてマイホームを購入する人にとっては良し悪しを判断するのは難しいのではないでしょうか。そういう時は、専門家にホームインスペクションを依頼するのも有効な手段です。
ホームインスペクションとは、建物に関して豊富な知識を持ったホームインスペクターが専門的な調査を行うサービスのことで、建物の施工ミスや不具合を見抜くのに適しています。ただし、調査を行うためには事前に不動産会社の承諾が必要になり、不動産会社によっては物件の粗探しをされるようで嫌がられることもあり、ホームインスペクションを行うことができない場合もあります。
新築物件の約8割に大なり小なりの不具合が見つかると言われていますが、それらを施工ミスと判断するかはそれぞれの業者によって見解が異なり、補修するかどうかは不動産会社に委ねられます。不動産会社の対応に不満を覚えることで、不動産会社との関係が悪くなる可能性がある点に注意しましょう。
生活が変化しても快適に過ごせる立地かチェックする
マイホームを購入した後、時間の経過とともに生活の様々な部分が変化していきます。立地条件を購入時の生活に合わせすぎると、生活が変化したときに不便を感じてしまう可能性が高くなります。
例えば、勤務先の近くだからといって、駅からも遠く周辺に買い物ができる施設もないような立地を選んでしまうと、転職した際に「何でこんな不便な場所に家を買ったんだろう…」という後悔にも繋がりかねません。「小学校が近いから…」等の理由で立地を選んだ場合も同様のことが言えます。
建物部分はリフォーム等によって改善できますが、立地は家を買い替える以外に変更手段がありません。そのため、購入時の生活だけを基準に考えるのではなく、将来の生活スタイルの変化を見据えて立地を選ぶことが重要です。
周辺に問題となる施設等がないかチェックする
物件の周辺に騒音や臭気を発生する施設、宗教団体の集会所や暴力団事務所等がないかをチェックし、周辺の住環境に問題がないかを確認しておきましょう。
特に周りに工場がある立地だと、朝早くから機械音が発生したり、強い異臭が生じる可能性があります。通勤が自動車の場合には、周辺道路の渋滞状況等も確認しておいた方が良いかもしれません。線路が近くにあって深夜も貨物列車が一晩中走るような立地だと、騒音が気になって寝たくても寝れない日々が続くことも考えられます。
物件そのものだけを見るのではなく、近隣を散歩して周辺の住環境を確かめることが重要です。できれば時間帯を変えて入念に周辺環境を確かめておく方が良いでしょう。
物件価格が周辺相場と比べて適切かをチェックする
ブランド時計や自動車にも「相場」が存在しているように、不動産にも地域ごとに相場が存在しています。周辺相場を把握せずにマイホーム購入を決めてしまうと、周辺相場より高い物件を購入してしまう可能性があります。
周辺相場より高い物件を購入してしまうと、将来的に売却する際に購入価格と売却価格の差に驚く事態にもなりかねません。住宅ローンを利用して購入する場合にはローンを完済しないと売却自体ができないため、貯金を切り崩す必要に迫られたり、最悪の場合には売却自体が出来なくなる可能性も考えられます。
最近では、一般人でもポータルサイトやアプリ等を用いて、簡単におおよその相場を把握することができるようになってきました。面倒くさがらずに、ある程度の周辺相場を把握するようにしましょう。
保証やアフターサービス内容をチェックする
どんなに立派な住宅であっても、人間が作る以上は何かしらの施工ミスが生じる可能性があります。住み出してから施工ミスが発覚した場合に備えて、保証やアフターサービスの内容をしっかりチェックしておきましょう。
新築戸建ての場合には、主要構造部分については10年間の瑕疵担保責任を設けることが法律で義務付けられていますが、住宅設備や壁紙などの各箇所に対する保証内容は不動産会社によって異なります。（新築住宅の10年間の瑕疵担保責任については別記事で詳しく解説しています。）
建物は時間が経つにつれて経年劣化していくため、「定期的なメンテナンスサービスが受けられるか」、「万が一不具合が発生した場合の保証はどうなっているか？」について確認しておくことが重要です。
建売住宅（分譲住宅）のメリット
土地と建物を別々に購入する注文住宅と比べて、土地と建物を同時に購入できる建売住宅だからこそ、様々なメリットが存在しています。建売住宅には、具体的にどのようなメリットがあるのか気になる人も多いのではないでしょうか。
ここからは、建売住宅の代表的なメリットを5つご紹介していきます。
手頃な価格の物件が多い
建売住宅の大きなメリットの一つとして、物件価格が安く設定されている点が挙げられます。注文住宅ではオーダーメイドの住宅を建てるために、人件費やデザイン費用、材料費が多くかかる傾向にあります。
建売住宅では、同じ規格で建てられる建物が多いため、材料をまとめ買いして材料費を抑えたり、設計や建築確認申請にかける必要を抑えることで、建築にかかるコストを削減することができます。
施主と入念な打ち合わせが必要になる注文住宅と比べて、建物を建てるために必要な期間や労力を大幅に削減できるため、手頃な価格で販売されている物件が多くなっています。
購入手続きが簡単
建売住宅の場合は、不動産会社から土地と建物を同時に購入するため、購入手続きが簡単に行えます。売買契約と住宅ローン手続きも、土地と建物をまとめて行えるためシンプルで済みます。
注文住宅では、土地と建物を別々に購入するため、土地の売主との売買契約と、建物を建てるハウスメーカーとの建築請負契約がそれぞれ必要になるほか、住宅ローンも土地部分と建物部分を別々に実行する必要があります。
土地がまだ見つかっていない場合には、土地探しと建物プランの打ち合わせを同時に行なわなければなりませんが、ハウスメーカーとの打ち合わせに時間がかかってしまうと、気に入った土地が別の人に買われてしまう可能性もあるため、スピーディーな対応と相応の知識が要求されます。
実物を見ることができる
建売住宅の多くがすでに完成している住宅であるため、実物を見てから購入を決めることができます。実際に建てられた建物を見ることで、図面等では伝わらない部分まで体感することができるため、自分の好みに合っているかの判断がしやすくなります。
注文住宅の場合だと、図面やＣＧパースで判断しなければいけなくなるため、具体的なイメージを掴みにくい場合があります。住宅展示場のモデルハウスも、自分が建てる家とグレードや大きさが異なっているケースが大半のため、建物が完成した後に「あれっ、思ったよりも狭い…」と違和感を感じてしまうこともあるでしょう。
建売住宅であれば、実物を見て建物の外装や内装に至るまでしっかりと確認することができるため、「イメージと違った…」といった後悔が起こるリスクを軽減できます。
入居まで時間がかからない
すでに建物が完成している建売住宅であれば、購入を決めてからすぐに入居することができます。物件や住宅ローン審査によって多少変動しますが、最短3週間ほどでマイホームでの新生活を始めることが可能です。
注文住宅の場合は、どのような住宅を建てるのかをゼロから考えていかなければなりません。間取りや外観、導入する住宅設備などを十分に検討してから建築がスタートするため、最低でも半年～１年間程の期間が必要となります。
建売住宅は、入居まで時間がかからないため、子供の入学や転勤などの理由で引っ越しを急いでいる人にとっては大きなメリットと言えるでしょう。
無駄のない住宅設計
建売住宅の多くは不動産会社や建築士等の住宅のプロによって、土地を最大限活用できるように考え抜かれているため、無駄のない住宅設計で建てられているという特徴があります。
注文住宅の場合は、個人の好みを強く反映させることができますが、住宅の素人が住宅設計をすることによって、かなり住みにくい住宅に仕上がってしまうこともあるでしょう。
自分のライフスタイルや価値観を全面に出した個性的な住宅は、別の人には受け入れられにくい住宅になってしまうこともあります。そのような場合は、将来的に売却する際になかなか売れない可能性もあるため注意が必要です。
建売住宅（分譲住宅）はこんな人に向いている
ここまで建売住宅を選ぶ際のチェックポイントを解説するとともに、建売住宅のメリットやデメリットについてお伝えしてきました。それらの内容を踏まえ、建売住宅を購入するのに向いている人はどのような人なのかをご紹介していきたいと思います。
低価格を重視で新築戸建てを購入したい人
建売住宅では、デザインや間取り、住宅設備や建築資材を規格化しているため、設計費用や人件費用を安く抑えられるだけでなく、下請け業者や職人に多くの仕事を依頼し、1現場あたりの工事代金を安く抑えることで、物件の販売価格をなるべく安く設定できるように努力している企業が多く存在しています。
お客様ごとに入念に打ち合わせを行い、時間をかけて建物を完成させていく注文住宅と比べて、不動産会社主導で建物を建てていくことができるため、時間や労力を削減でき、人件費を抑えることができます。
全ての物件が低価格で販売されているとは言い切れませんが、多くの建売住宅では注文住宅より安く購入できるため、低価格を重視して新築戸建てを購入したい人は建売住宅に向いていると言えるでしょう。
入学や転勤で引っ越しを急いでいる人
建売住宅の多くがすでに完成しているため、早ければ数週間から1カ月で引っ越すことができます。建物が完成していない建売住宅でも、注文住宅と比べると早く入居することが可能です。
注文住宅では、土地探しに数カ月、建物の間取りやデザインを決めるのに数カ月が必要となるため、建物を建てる期間も合わせると少なくとも1年以上の期間が必要となります。
住宅購入に時間をかけられる人にとっては問題ないかもしれませんが、入学や転勤で引っ越しを急いでいる人にとっては建売住宅以外の選択肢がないケースも考えられます。
間取りやデザインを考えるのが苦手な人
注文住宅では、自分のこだわりや好みを自由に反映させられる分、ある程度デザインや間取りを考える能力が求められます。ハウスメーカーや工務店に相談はできますが、最終的には自分で決める必要があります。
建売住宅であれば、住宅の専門家である不動産会社や設計士が考えた建物プランを元に建築されているため、間取りやデザインを考える必要はありません。物件によっては住宅デザイナーが考案した建売住宅もあるため、良好な間取りとお洒落なデザインを兼ね備えた住宅を低価格で購入できる可能があります。
間取りやデザインを考える能力やセンスに自信がない人は、住宅のプロが考えた建売住宅を購入するのも良い選択肢だと言えるでしょう。
完成している建物を見てから購入したい人
建売住宅の多くがすでに完成しているため、完成した建物を実際に確認してから購入を決めることができます。外構やデザイン、間取りや住宅設備を実物で確認できるので安心です。
注文住宅でも、モデルハウスやショールームで確認することができますが、やはり「実物とイメージが違った…」と感じる人も少なくはないでしょう。特にモデルハウスは、グレードの高い仕様で建てられているケースが多いため、完成した建物を見た時にどこか物足りない気持ちになってしまう可能性も考えられます。
建売住宅でも多区画分譲地の場合にはまだ未完成の区画が売られていることもありますが、その場合は他区画に同規模・同仕様のモデルハウスが建てられているケースが多くなっています。ある程度頭の中で完成イメージを持って購入を決められるのは、建売住宅ならではのメリットと言えるでしょう。
まとめ
この記事では建売住宅の基礎知識をはじめ、建売住宅のデメリットやメリットを解説するとともに、建売住宅を購入して後悔しないためのチェックポイントや建売住宅に向いている人の特徴をご紹介しました。
建売住宅は完成した建物と土地をセットで購入できるため、手続きが簡単で間取りやデザインを考える手間を省くことができる反面、自分の理想の間取りやデザインを追求することができません。そのため、間取りやデザイン、住宅設備にこだわりたい人にとってはやはり注文住宅がおすすめです。
注文住宅では、間取りやデザインを自由に決められるだけでなく、住宅性能にもこだわった住宅を建てることができます。最近では、非常に多くのハウスメーカーや工務店が存在しており、それぞれの会社ごとに特徴のある住宅を建ててくれます。ローコスト住宅や高級志向の住宅等、ラインナップも豊富にあるため、自分の希望や予算に合ったマイホームを建ててくれるハウスメーカーや工務店がきっとあるはずです。