長期優良住宅の基準・条件とは？後悔しないためにメリット・デメリットを解説
これからマイホームの新築や購入を検討している方のなかには「長期優良住宅の認定を受けたマイホームを購入したい！」と考えている方も多いのではないでしょうか？
長期優良住宅の認定を受けることで、税金や住宅ローン等で様々な優遇措置を受けられるだけでなく、性能の良い住宅に住むことができる反面、入居後も定期的なメンテナンスが必要になる等、様々なメリット・デメリットが存在しています。
この記事では、長期優良住宅の概要や認定を受けるための条件、長期優良住宅の基準やメリット・デメリットを解説しますので、長期優良住宅の購入を検討している方はぜひ参考にしてください。
そもそも長期優良住宅とは？
長期優良住宅の認定制度は比較的新しいため、「そもそも長期優良住宅ってなに？」と疑問に感じている方も少なくないでしょう。そこで、まずは長期優良住宅の基本的な内容を説明します。
長期優良住宅の概要
長期優良住宅とは、2009年（平成21年）に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」によって定められた一定の基準をクリアし、認定を受けた住宅のことを指します。
「長期間にわたり良好な状態で住み続けるための措置を講じた性能の高い住宅」を普及させることを目的としており、新築の認定制度は平成21年6月4日、既存住宅を増築・改築する場合の認定制度は平成28年4月1日より開始しています。
長期優良住宅の制度が制定された背景としては、日本の住宅寿命の短さが挙げられます。欧米諸国に比べ、日本の住宅寿命は非常に短く、アメリカは約50年、イギリスは約70年に対し日本の住宅寿命はわずか30年とされています。
従来の「建てては壊す」を繰り返すビルド＆スクラップ型の社会が世界で問題視されていることを鑑みて、行政も「良いものを建てて長く使う」という考え方にシフトチェンジを始めたと言えるでしょう。
長期優良住宅の認定条件
長期優良住宅に認定される条件は主に5つが挙げられます。
- 住宅の構造および設備について長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられていること
- 住宅の面積が良好な居住水準を確保するために必要な規模を有していること
- 地域の居住環境の維持・向上に配慮されたものであること
- 維持保全計画が適切なものであること
- 自然災害による被害の発生防止、軽減に配慮がされたものであること
これら5つの条件をクリアし、かつ一定の住宅性能の基準をクリアしている必要があります。長期優良住宅の認定基準については、後ほど詳しく解説しますのでそちらをご参照ください。
長期優良住宅の確認方法
長期優良住宅に認定されている建売住宅や新築マンションの購入を検討する際、検討している物件が長期優良住宅に認定されているかどうかを判断できずに困っている方を多いかもしれません。
長期優良住宅は外観や内装からは判断することができないため、物件探しの段階ではポータルサイトやチラシに「長期優良住宅」の表記がされているかを確認するのが一番簡単な方法です。
すでに購入を検討している物件がある場合は、建物が完成していたり建築中の場合は長期優良住宅であることが認定された際に発行される認定通知書や、建築確認申請書類で確認することができますが、売建住宅のように契約後に建築計画を始める場合には、建物の建築請負契約時に長期優良住宅で建てることを確約する文言を契約書や仕様書等に明記するのが一般的です。
長期優良住宅の10つの認定基準
長期優良住宅には、長期間にわたって良好な状態を保つために、高い住宅性能が求められます。認定基準は大きく10つの項目に分けられています。
長期優良住宅は、新築戸建てや新築マンション、既存住宅といった種別や、木造やRC造といった建築工法ごとに認定基準が異なる点があるので注意が必要です。
劣化対策
住宅性能表示制度が定める「劣化対策等級3」を取得することに加えて、各工法ごとにそれぞれ認定基準が設けられています。
【木造】
床下空間の有効高さ確保や床下、屋根裏の点検口の設置が義務付けられます。
【鉄骨造】
柱、梁、筋交いに使用している鋼材の厚さ区分に応じた防錆措置または上記の木造基準
【RC造】
水セメント比を減ずるか、かぶり厚さを増す
建物の劣化を防止するために、構造躯体が少なくとも100年継続して使用できるよう措置を講じなければいけないとされています。
耐震性
長期優良住宅では、耐震性において「耐震等級2以上」の耐震性が求められます。耐震等級2とは、数十年に一度発生する地震に対して、損傷を生じない程度の耐震性能とされています。
耐震性を高めるために重要な点として、耐力壁の壁量や配置バランス、接合部や基礎の強度等が挙げられます。これらを考慮することで、住宅の耐震性を高めることができます。
省エネルギー性
住宅の断熱性や気密性を高めることによって、省エネルギー性を確保します。省エネルギー性の高い住宅では、冷暖房効率を高め、寒い季節や暑い季節にかかわらず室内は快適な気温を保ちやすくなります。
長期優良住宅では、断熱等性能等級5、かつ一次エネルギー消費量等級6が必要となります。
維持管理・更新の容易性
構造躯体に比べて耐用年数が短い内装や住宅設備について、清掃・点検・補修・交換などの維持管理を容易に行うために必要な措置が講じられている必要があります。
コンクリート内に埋設管がないこと、床下点検口を設ける等、さまざまな基準に適合することで維持管理対策等級3を取得するとともに、共同住宅の場合は更新対策等級3の取得が義務付けられます。
可変性
長期的に良好な住宅を保つためには、リフォームのしやすさも重要です。年月とともに家族構成やライフスタイルが変化するため、それらに合わせて間取り変更を容易にできるよう措置が必要となります。
具体的には、躯体天井高さを2,650mm以上確保し、間取り変更や配管工事に配慮しなければいけません。なお、この可変性については共同住宅のみ対象となり、戸建て住宅は対象となりません。
バリアフリー性
共同住宅で長期優良住宅の認定を受けようとする際は、バリアフリー性への配慮が必要となります。
将来のバリアフリー改修に対応できるように、共用の廊下や階段、エレベーターのスペースを広くとることで、高齢医者配慮対策等級3の取得が義務付けられます。
居住環境
地区計画、景観計画、条例によるまちなみ等の計画、建築協定、景観協定等の区域内に住宅を建てようとする場合は、これらの内容と調和を図り、地域の良好な景観形成に配慮する必要があります。
住戸面積
良好な居住水準を確保するために必要な住宅規模を有する必要があります。
一戸建て住宅の場合は75㎡以上、共同住宅等の場合は40㎡以上としていますが、地域の実情を勘案して所轄行政庁が別に定める場合は、その面積要件を満たさなければいけません。
維持保全計画
建築の時点から、将来を見据えて定期的な点検や補修等に関する計画の策定が必要です。
- 住宅の構造耐力上主要な部分
- 住宅の雨水の侵入を防止する部分
- 住宅に設ける給水又は排水のための設備
以上の部分に対して、仕様並びに点検の項目及び時期を設定し、少なくとも10年ごとに点検を実施するとともに、地震や台風といった災害時には臨時点検を実施することとされています。
災害配慮
津波や土砂災害等、災害発生のリスクのある地域においては、リスクの高さに応じて所轄行政庁が定めた措置を講じる必要があります。
長期優良住宅の8つのメリット
国土交通省が2022年6月16に公開した、2021年度の長期優良住宅の全国認定状況によると、新築戸建ての認定実績は11万9289戸で前年度と比べて1万7786戸増加しています。
全体の新築戸建て数に占める割合として、27.7％が長期優良住宅に認定されている計算となります。年々増加傾向にある長期優良住宅にはどのようなメリットがあるのか、順に解説していきます。
住宅ローンの金利優遇が受けられる
長期優良住宅の認定を受けることで、固定金利型住宅ローンで人気の「フラット35」で借り入れる場合の金利が優遇されます。
フラット35S（金利Aプラン）及び維持保全型フラット35の借入金利を、当初5年間は年0.5％引き下げ、6年目～10年目は年0.25％引き下げが適用されます。
さらに、将来的に住宅を売却する際に購入者に住宅ローンを引き継げるのが特徴の固定金利50年住宅ローンの「フラット50」での住宅ローンを組むことも可能です。
住宅ローン控除（減税）の優遇が受けられる
住宅ローンを利用してマイホームを購入した際、住宅ローン控除が適用されます。
住宅ローン控除は、最大で13年間、年末時点の住宅ローン残高の0.7％が所得税から控除されるものですが、長期優良住宅の認定を受けることで、住宅ローン控除の控除対象限度額を引き上げられます。
住宅ローン控除の控除対象限度額は、一般住宅の控除対象限度額が3000万円に対し、長期優良住宅の控除対象限度額は5000万円となり、最大で182万円の差異が生じる計算となります。
地震保険料の割引が受けられる
長期優良住宅に認定されるためには耐震等級2以上の耐震性能が求められるため、地震保険料の割引を受けられます。
地震保険料は、所定の確認資料を提出することで住宅の耐震性能に応じた地震保険料の割引が受けることが可能です
割引率は2014年7月以降に改定され、耐震等級2の割引率は30％、耐震等級3の割引率は50％となっています。
固定資産税の減税期間が延長される
新築住宅を購入した際、固定資産税が2分の1になる減税期間が設けられていますが、長期優良住宅の認定を受けることで、減税期間を延長させることができます。
固定資産税の減税期間は、一般住宅だと新築戸建ては3年間、新築マンションは5年間ですが、長期優良住宅であれば新築戸建てが5年間、新築マンションは7年間に延長されます。
ただし、購入する住宅の居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下であることなど、いくつかの適用条件があるので注意が必要です。
不動産取得税が減税される
不動産を取得した場合に課税される不動産取得税ですが、長期優良住宅では、不動産取得税の控除額が一般住宅より100万円多くなります。
一般住宅の控除額は1,200万円までですが、長期優良住宅では1,300万円までです。例えば固定資産税評価額が2,500万円の不動産を取得した場合、一般住宅の不動産取得税は39万円に対し、長期優良住宅の不動産取得税は36万円となり、3万円得する計算となります。
所得税の投資型減税を受けられる
住宅ローンを利用せずに長期優良住宅を購入した場合には、投資型減税を受けることができます。投資型減税とは、長期優良住宅の認定を受けるために必要となった建築費用の10％を所得税から控除する制度です。
あくまで長期優良住宅の基準を満たすための「掛かり増し費用」が控除対象となる点に注意が必要です。控除限度額は650万円で、住宅ローン控除と異なり1回のみの控除となります。
登録免許税の税率引き下げを受けられる
住宅を建築したり不動産を購入する場合には、所有権保存登記や所有権移転登記が必要となりますが、登記手続きを行うことで登録免許税が課税されます。
一般住宅の場合、所有権保存登記は0.15％、所有権移転登記は0.3％ですが、長期優良住宅では、所有権保存登記が0.1％、所有権移転登記が0.2％に引き下げられます。
補助金を受けられる可能性がある
地域の認定工務店で木造の長期優良住宅を建築した際、「地域型住宅グリーン化事業」の補助金を受け取れる可能性があります。
地域型住宅グリーン化事業の補助金は最大140万円と高額ですが、補助金を受け取るためには国土交通省の採択を受けた中小工務店で建築する必要があるので注意しましょう。
長期優良住宅の4つのデメリット
長期優良住宅の認定を受けることは多くのメリットがありますが、もちろんデメリットも存在しています。ここでは主に考えられる4つのデメリットを解説します。
将来的に後悔することがないように、メリット・デメリットをしっかり把握し、冷静に判断することが重要です。メリットとデメリットを比べ、どうするかを決めるようにしましょう。
建築の工期が長くなる可能性がある
長期優良住宅を建築するためには、建築前に所管行政庁に事前相談や図面等を提出し、長期優良住宅の認定申請を行っておく必要があります。そのため、一般住宅と比べて1週間～1カ月ほど着工までに時間を要します。
また、長期優良住宅は耐震性や断熱性を向上させる必要があるため、一般住宅と比べて工数も多くかかります。長期優良住宅の建築経験が少ない工務店の場合は、申請や工事に手間取り、全体的な工期がかなり長くなる可能性があります。
転勤や子供の入学などで転居日の融通が利かない場合には、建築を依頼する工務店が長期優良住宅の建築経験が豊富かどうかを確かめておくようにしましょう。
建築費用が高くなる可能性がある
長期優良住宅は、一般的な住宅と比べて高性能な住宅ですが、厳しい基準を満たすためにグレードの高い構造部材や住宅設備を備えることが必要です。
グレードの高い構造部材や住宅設備は価格が高く、その分一般的な住宅と比べて建築コストが高くなる傾向にあります。
耐震性能や断熱性能を高めるためには相応のコストがかかるのは当然のことですが、ローコストを重視する方にとっては大きなデメリットとなる可能性があります。
申請費用が必要になる
長期優良住宅の認定を受けるためには様々な書類を用意する必要があります。
- 長期使用構造等確認申請書
- 長期使用構造等申請書別紙
- 設計内容説明書
- 内容説明書添付資料（躯体高さ計算シート）
- 意匠関係図書
- 構造関係図書
- 省エネ対応関係図書
- 空調・換気設備関係図書
- 給排水衛生設備関係図書
- 電気設備関係図書
これら多くの書類が必要となるため、書類の作成や代行申請について別途費用が発生します。おおまかに約20万円～30万円の申請費用が必要となります。
定期点検・修繕が必要になる
長期優良住宅の認定を受ける際、将来を見据えた定期的な点検や修繕等に関する計画の策定が必要です。
建築前に提出した維持保全計画に従って定期的に点検を行い、必要に応じて修繕しなければいけません。点検や修繕を怠ると長期優良住宅の認定を取り消される可能性もあるので注意しましょう。
点検は10年以内の頻度で行い、点検費用は業者によってさまざまです。一般的には約5万円ほどの点検費用が必要となり、修繕にかかった費用は別途請求されます。
住宅の品質を保つためには定期的なメンテナンスは必要不可欠ではありますが、一般住宅と比べて半強制的に点検・修繕が必要となる点はデメリットの一つと言えるでしょう。
まとめ
この記事では、長期優良住宅の概要や認定基準、メリット・デメリットについて解説してきました。
長期優良住宅の認定を受けたマイホームを購入することは、住宅ローンや税金面で様々なメリットがあるだけでなく、家族の安心や快適な生活を過ごすことに繋がります。
しかし、工務店やハウスメーカーによって建築経験や費用で違いがあるため、初めから1社に絞り込むのではなく、まずはいくつかの会社に相談することをおススメします。