不動産投資信託（REIT）とは｜J-REITの仕組み、メリット・デメリットを分かりやすく解説
不動産投資信託（REIT）は、少ない資金で手軽に不動産投資ができる金融商品として注目を集めています。
「不動産投資には興味があるけど、不動産を購入できるだけの資金がない…」という人でも比較的容易に始めることができ、運用もプロに任せることができる反面、投資法人の倒産リスクや不動産価格の変動リスクなどのデメリットも存在しています。
この記事では、REITの基本的な仕組みや特徴、投資する際のメリット・デメリットを分かりやすく解説します。
不動産投資信託（REIT）とは
不動産投資信託は、株式投資や為替投資等と同じ投資商品の一つです。資産運用のプロに運用を任せることができ、不動産投資とは異なる魅力があります。まずはREITの基本的な内容について解説します。
REITの基礎知識
REIT（リート）とは「Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）」の略称で、多くの投資家から集めた資金をもとに、オフィスビルや商業施設、マンション、ホテルなど複数の不動産を購入・運用し、その賃料収入や売却益を投資家に分配する仕組みです。
投資家一人ひとりが不動産を直接購入するのではなく、投資法人を通じて間接的に不動産に投資する形となります。REITは証券取引所に上場しているため、株式と同様に証券会社を通じて売買でき、少額から投資できるのが特徴です。運用は不動産のプロが行うため、個人投資家が物件管理を行う必要はありません。
不動産の安定した賃料収入を得ながら、値上がり益（キャピタルゲイン）を得ることも可能なため、「手軽に始められる不動産投資」として多くの投資家に選ばれています。
REITの種類
REITには主に「単一用途特化型」と「複合用途特化型」の2つに分類されます。それぞれどのような特徴があるのか見ていきましょう。
単一用途特化型REIT
単一用途特化型REITとは、オフィスビルや商業施設、住宅、物流施設、ホテルなど、特定の用途に特化して不動産運用を行うタイプのREITです。たとえば「オフィス特化型REIT」であれば、主に都心のオフィスビルに投資し、賃料収入やテナントの入れ替えなどを通じて収益を上げます。
特定分野に集中することで、専門的な運用ノウハウを活かせる点が大きな特徴です。たとえば、景気が良い時期にはオフィス需要が高まり、賃料上昇による安定した収益を見込めます。
一方で、特定の分野に依存するため、景気変動や需要低下の影響を受けやすいというリスクもあります。例えば、ホテル特化型REITは観光需要の増減に左右されやすく、物流施設特化型REITはネット通販市場の動向に影響を受けやすいといった特徴があるため、特定分野に精通した知識が必要となります。
複合用途特化型REIT
複合用途特化型REITは、オフィス、住宅、商業施設、ホテル、物流施設など、複数の用途に分散して投資を行うタイプのREITです。特定の不動産分野に依存せず、多様な用途の物件を組み合わせることで、リスクを分散しながら安定した収益を目指します。
例えば、景気後退でオフィス需要が落ち込んでも、住宅や物流施設からの賃料収入で全体の収益をカバーできるなど、ポートフォリオ効果による安定性が大きな魅力です。また、地域や用途のバランスを取ることで、長期的に安定した分配金を得られる可能性が高まります。
一方で、複合型は運用が多岐にわたるため、単一用途型と比べて多角的な戦略が求められます。投資対象が広くなるため、市場動向を正確に把握するのが難しくなります。
REITとJ-REITの違い
REIT（不動産投資信託）は世界共通の仕組みのことをいい、日本国内で運用・上場されているものは「J-REIT（ジェイ・リート）」と呼ばれます。J-REITの「J」は「Japan」を意味します。仕組み自体は海外のREITと同様で、多くの投資家から資金を集め、不動産を購入・運用し、その利益を投資家に分配するというものですが、運用ルールや税制、上場基準などは日本の法律（投信法や金融商品取引法）に基づいて定められています。
J-REITは2001年に東京証券取引所で初めて上場されて以来、着実に市場規模を拡大してきました。上場しているため、株式と同じように証券会社を通じて売買でき、1口あたり数万円から投資できる手軽さが特徴です。また、投資家への利益分配に関しても、収益の90％以上を分配すれば法人税が実質的に非課税となる優遇措置があるため、他の投資商品と比べても高い利回りが期待できます。
海外REITは、不動産市場の規模や運用対象の範囲がJ-REITよりも広くなりますが、為替変動リスクやカントリーリスクを踏まえて投資を行う必要があるため、J-REITと比べてリスクの高い投資といえます。国によっては情報収集が難しい場合もあるため、慎重に投資国を見極めることが重要です。
REITの仕組みを図解で分かりやすく解説
REITでは、不動産の取得や運営をする目的で投資法人を創立し、投資法人が中心となってそれぞれの機関に各業務を委任する形態をとっています。ここからはREITの仕組みについて解説します。
各専門機関の役割
REITの運用は、複数の専門機関が連携して行われます。投資法人が中心となり、資産運用会社・資産保管会社・会計監査人・不動産管理会社などが各分野の専門的役割を担っています。
会計監査人
会計監査人は、投資法人の財務諸表を監査し、会計処理や情報開示が正確に行われているかをチェックする役割を担います。投資家に対し信頼性の高い財務情報を示す重要な存在です。
資産保管会社（一般事務受託者）
資産保管会社は、投資法人が保有する不動産などの資産を安全に保管し、適切な管理を行います。また、分配金の支払いや事務手続きのサポートなど、投資法人の一般事務も受託します。
資産運用会社
資産運用会社は、投資法人から委託を受けて実際の不動産運用を行います。物件の取得・売却・賃貸戦略などを専門的に判断し、投資家の利益最大化を目的に運用を実施します。
不動産管理会社
不動産管理会社は、投資法人が保有する各物件の維持管理やテナント対応を担当します。日々の建物管理や入居者サポートを通じて、安定した賃料収入の確保を担っています。
REITの流れ
REITは投資法人を中心に各機関が適切な業務を行うことで成り立っており、主に下記の6ステップで運営されています。どのような流れで運営されているかを見ていきましょう。
①投資資金を調達
REITはまず金融機関や投資家から資金を集めることから始まります。投資法人が証券取引所に上場し、投資家が投資証券を購入することで資金が集まります。多くの個人投資家や機関投資家が参加できるため、安定的かつ大規模な不動産投資が可能になります。
②投資家に投資証券を発行
集めた資金に応じて、投資法人は投資家に「投資証券」を発行します。投資証券は株式のようなもので、保有することで投資家はREITの一部を所有することになります。投資証券は市場で自由に売買できるため、場合によっては値上がり益を得られる可能性もあります。
③調達資金で不動産に投資
調達した資金をもとに、投資法人はオフィスビルや商業施設、マンション、ホテルなどの不動産を購入します。購入対象は安定した賃料収入が見込める優良物件が中心で、プロの運用会社が立地や需要動向などを分析し、リスクとリターンのバランスを考慮して投資を行います。
④各業務をそれぞれの機関に委任
投資法人は、不動産の運用・保管・監査などの専門的な業務を、それぞれの専門機関に委任します。資産運用会社は物件の取得・運用・売却を担当し、資産保管会社は資産の管理を行います。こうした分業体制により、効率的で透明性の高い運営が実現されています。
⑤投資不動産から賃貸収入の取得
投資法人が保有する不動産からは、テナントや入居者からの賃料収入が得られます。この賃料がREITの主な収益源となるため、物件の運営状況や稼働率が収益性を決めることになります。安定した入居率を維持するために、不動産管理会社が日常的な管理やテナント対応を行います。
⑥利息や分配金の支払い
得られた賃料収入や売却益から、まず経費や借入金の利息などが支払われ、残りの利益が投資家に分配されます。REITは収益の90％以上を分配することで法人税が実質非課税となるため、投資家は定期的に高い分配金を受け取れる可能性があります。
REITの値動き傾向
REITの価格は、株式や為替と同じように市場の動きや経済情勢によって変動します。ここでは、代表的な2つの要因である「不動産市況」と「金利動向」との関係を見ていきましょう。
不動産市況が良いとREIT価格が上がる
REITの価格は、不動産市場の動向と深いかかわりを持っています。不動産市況が好調なときは、オフィスビルや商業施設などの賃料が上昇し、空室率も低下する傾向があります。結果としてREITが保有する不動産から得られる収益が増加し、分配金の増加が見込まれるため、投資家からの需要が高まり価格が上昇します。
逆に、不動産市況が悪いと不動産価格と賃料収入が下がってしまうため、REIT価格も下がることになります。不動産市況はREIT価格と密接な関係にあるため、不動産市場の動向に気を配ることが重要です。
金利が上がるとREIT価格は下がる
REITは投資家からの出資だけでなく、金融機関から融資を受けて不動産を購入します。そのため金利が上がって毎月の返済額が増加することで収益性が低下し、分配金の減少につながります。また、金利が上がると国債などの安全資産の利回りが高くなり、REITに出資する投資家が減少する傾向にあります。
金利の上昇によりREITの収益性低下と調達資金の減少を招くことで、REITの価格下落の要因となる可能性があります。金利上昇は不動産価格の下落を招く可能性もあるため注意が必要です。
J-REITのメリット・魅力
J-REITは、少額から不動産投資を行うことができる手軽さと、比較的高い分配金利回りが期待できる点から、多くの投資家に選ばれている商品です。不動産を自分で購入・管理する必要がなく、専門家が複数の優良物件へ分散投資するため、安定した収益を目指せるのが大きな魅力です。ここでは、J-REITに投資するメリットや魅力を分かりやすく解説します。
少額から不動産投資ができる
J-REITの大きな魅力の一つは、数万円程度の少額から不動産投資を始められる点です。通常の不動産投資では、物件購入に数百万円〜数千万円の資金が必要ですが、J-REITであれば投資証券を1口購入するだけで優良不動産のオーナーになることができます。
資金面のハードルが低いため、不動産投資を試してみたい初心者から、本格的に資産形成を目指す投資家まで幅広く利用されています。また、複数のJ-REITを組み合わせて購入することで、自分の資金力に合わせた柔軟なポートフォリオを構築できる点も魅力です。
プロに運用を任せることができる
J-REITは、不動産の取得・運営・売却を専門の運用会社が担当するため、投資家自身が物件管理を行う必要がありません。立地の分析、収益性の見極め、テナント管理、修繕計画など、不動産運用には高度な知識と経験が求められますが、それらは全てプロが一括して行います。
個人投資家は運用の手間を省きながら、効率的に不動産収益を得ることができます。運用会社は市場環境に応じてポートフォリオを調整し、長期的に利益を最大化する戦略を採用するため、専門家の判断を活かした資産運用が可能となります。
安定した利回りを実現できる
J-REITは、賃料収入を主な財源として投資家へ分配金を支払う仕組みのため、比較的安定した利回りを期待できる点が魅力です。特にオフィス・住宅・物流施設などは、景気に左右されながらも一定の需要があるため、長期的に安定したキャッシュフローを生み出しやすい傾向があります。
J-REITは収益の90％以上を分配することで法人税が実質非課税となる制度を活用しているため、投資家に多くの利益が還元される傾向にあります。銀行預金や国債よりも高い利回りが期待できます。
分散投資でリスクを下げられる
J-REITは、1つの投資証券を購入するだけで複数の物件に分散投資できる点が大きな強みです。オフィス、住宅、商業施設、ホテル、物流施設など、用途の異なる不動産を組み合わせることで、景気変動や特定の市場低迷によるリスクを軽減できます。
物件の所在地を全国各地に分散することで、地域ごとの需要変動にも対応しやすくなります。個人が複数物件を購入して分散投資するのは資金面でも管理面でも困難ですが、J-REITでは運用会社がバランスよくポートフォリオを構築してくれるため、効率よくリスクを抑えた投資が可能です。
流動性が高く売買しやすい
J-REITは証券取引所に上場しており、株式と同じように市場で自由に売買できるため高い流動性を備えています。通常の不動産投資では購入や売却に時間がかかり、手数料も高額になりがちですが、J-REITであればその日のうちに売買が成立し、必要に応じて現金化することも容易です。
市場の状況や自分の投資計画に合わせて、投資金額を柔軟に調整できます。流動性の高さはリスク管理の観点でも大きなメリットであり、資産運用において重要な要素の一つといえるでしょう。
J-REITのデメリット・リスク
J-REITは少額から不動産投資ができ、安定した分配金も期待できる一方で、価格変動や分配金の減少リスクなど、注意すべきデメリットも多く存在します。ここからは、投資を行う前に必ず押さえておきたいJ-REITのリスクについて解説します。
倒産・上場廃止のリスク
J-REITを運用する投資法人が経営悪化や資金繰りの悪化により倒産したり、上場基準を満たせなくなって上場廃止になるリスクがあります。倒産や上場廃止が決定した場合、投資証券の価格は大きく下落し、場合によっては大きな損失を被る可能性があります。
特に過度な借入によるレバレッジ運用や、特定の物件・テナントに依存した運用を行っているJ-REITは、景気悪化や空室率の上昇などの影響を受けやすくなります。上場廃止になると自由に売買ができなくなる点にも注が必要です。投資を検討する際は、財務内容やポートフォリオの分散状況などを確認し、安定性の高い銘柄を選ぶことが重要です。
元本割れのリスク
J-REITは元本保証の商品ではないため、購入時よりも価格が下落すれば「元本割れ」が発生します。不動産市況の悪化や金利上昇、世界的な景気後退、金融市場の混乱など、さまざまな要因が価格変動につながります。また、短期的には需給バランスや投資家心理の影響で、実態以上に価格が大きく上下することもあります。
分配金を受け取りながら長期保有することを前提とした商品ではありますが、売却のタイミングによっては、分配金収入を含めてもトータルで損失となるケースもあります。値動きのあるリスク資産への投資であることを理解したうえで、生活資金とは切り離した余裕資金で運用することが大切です。
収益性低下のリスク
J-REITの分配金は、保有する不動産から得られる賃料収入や売却益が元のため、空室率の上昇や賃料水準の下落、テナントの退去・倒産などが発生すると、収益性が低下し、分配金が減額される可能性があります。
景気後退によりオフィス需要が落ち込めば、賃料引き下げ交渉に応じざるを得ない場面が増え、賃料収入が目減りする可能性があります。また、老朽化が進んだ物件では、大規模修繕や設備更新に多額のコストがかかり、短期的に利益を圧迫することもあるため、J-REITを選ぶ際は、物件の立地や築年数、テナント構成、稼働率の推移などをチェックし、安定した収益を生み出せるポートフォリオかどうかを見極めるようにしましょう。
自然災害のリスク
日本は地震・台風・豪雨など自然災害が多い国であり、J-REITが保有する不動産も災害リスクにさらされています。大規模地震や洪水などが発生した場合、建物の損壊や設備の故障により、賃貸収入が一時的あるいは長期的に減少する可能性があります。
建物の復旧や補修には時間とコストがかかり、空室増加や家賃減額が収益を圧迫することも考えられます。一般的には保険に加入してリスクヘッジを行っていますが、すべての損失をカバーできるとは限りません。特定エリアに物件が集中している場合は、局地的な災害でもポートフォリオ全体が大きなダメージを受ける可能性があります。
制度・法改正のリスク
J-REITは、投資信託及び投資法人に関する法律や金融商品取引法、税制など、さまざまな制度・ルールのもとで運用されているため、税制改正や関連法令の変更が行われると、分配金利回りや運用方針に直接影響を及ぼす可能性があります。
不動産に関する規制強化や会計基準の変更が行われると、資産評価や運用戦略の見直しが必要となる場合もあります。制度や税制は投資家の力ではコントロールできない外部要因だからこそ、長期投資を前提に、制度変更があっても耐えられる範囲のリスクとして認識しておくことが重要です。
ローンが利用できない
通常の不動産投資では、金融機関からのローンを活用することで、少ない自己資金でも大きな物件に投資することができますが、J-REITへの投資では、基本的に不動産投資ローンを利用することはできず、自己資金の範囲内で投資するのが一般的です。
信用取引などで一定のレバレッジを得ることはできますが、ローンを活用する不動産投資と比べてレバレッジ効果は低いといえます。自己資金の範囲で行うため安全性が高い一方で、大きく資産を増やす投資ではない点を理解し、自分の投資スタイルに合っているか判断しましょう。
J-REITが向いている人の特徴
ここまで見てきたように、J-REITにはメリットとデメリットの両方があるため、自分の投資スタイルや資産状況と合っているかを見極めることが大切です。ここからは、「通常の不動産投資とJ-REITどちらが良いか？」と迷っている人に向けて、J-REITが向いている人の特徴を解説します。
少額から投資を始めたい人
J-REITは、「まずは少しだけ投資を試してみたい」という人にとって、非常に始めやすい投資商品です。通常の不動産投資では、数百万円〜数千万円の頭金やローンが必要になることが多く、なかなか一歩を踏み出しづらいのが現実ですが、J-REITであれば1口数万円程度から購入することが可能です。
毎月少しずつ買い増していくことで、時間をかけて不動産への投資比率を高めていくことも可能なため、「いきなり大きな借金をしてまで不動産を買うのは不安」と思う人にとって、J-REITはリスクを抑えながら資産形成に取り組める選択肢といえるでしょう。
管理や運用に時間を割けない人
本業が忙しく、物件の管理や入居者対応に時間を割くのが難しい人にJ-REITは向いています。一般的な不動産投資では、入居者募集、賃料回収、修繕対応、クレーム対応などの業務が発生します。管理会社に委託することもできますが、最終的な判断や費用負担はオーナー自身が担う必要があります。
その点、J-REITは不動産の取得・運用・売却、テナント管理などをすべて専門の運用会社や不動産管理会社が行うため、投資家は日々の運営に関わる必要がなく、価格や分配金の動向をチェックするだけで済みます。本業に集中しながら資産運用をしたいという人にとっては大きな魅力といえます。
リスクを分散して投資をしたい人
通常の不動産投資では1つの物件に多額の資金を投じるため、空室や賃料下落が発生すると収益に大きな影響を与えることになります。リスクを分散するために場所や用途を分散したいと思っても、複数物件を購入するには相応の資金力が必要となるため出来ない場合がほとんどでしょう。
J-REITでは、1つの投資証券を購入するだけで、オフィス、住宅、商業施設、ホテル、物流施設など、複数の用途・複数エリアの物件に分散投資できます。複数のJ-REITを組み合わせれば、用途や地域、運用方針の異なる銘柄に投資できるため、より高いリスク分散効果が期待できます。
すぐに換金して資金対策をしたい人
一般的な不動産は売却までに時間がかかり、価格交渉や諸費用も発生するため、急な資金ニーズには対応しづらい面がありますが、J-REITは株式と同じように証券取引所に上場しており、取引時間内であれば市場で売却することできるため、比較的短期間で換金することが可能です。
将来の教育資金や住宅購入資金、万一の病気や転職などに備えて流動性の高い資産を保有しておきたい人にとって、J-REITは「不動産の安定性」と「市場取引による換金性」を両立できる手段といえるでしょう。
まとめ
この記事では不動産投資信託（REIT）について解説してきました。REITは数万円から優良不動産に投資を行うことができ、投資対象もオフィスや住宅、商業施設など複数物件に分散投資できるとともに、管理や運用をプロに任せることができるため、安定性と手軽さを兼ね備えた投資手法といえます。一方で、元本割れの可能性や分配金の減少、投資法人の倒産・上場廃止、自然災害や制度変更などのデメリットも存在しています。
REITではローンを利用することができないため、レバレッジを効かせることができません。レバレッジを効かせて不動産投資をしたい場合は、通常の不動産投資が良いといえます。通常の不動産投資かREITで迷っている人は、自分の資産状況や投資目的、許容できるリスクの範囲と照らし合わせて判断することが重要です。
当社では、比較的リスクの低いファミリー区分マンション投資をはじめ、アパートなどの一棟収益なども数多く取り扱っております。不動産投資にご興味のある方は、気軽にお問い合わせください。